Droits et démarches du locataire

Le bail de location

Le bail est un contrat de location obligatoire : toutes les locations doivent faire l'objet d'un contrat écrit qui fixe les droits et obligations de chacun, selon une réglementation stricte laissant peu de marge de manœuvre aux deux parties signataires.

Près d'une dizaine de mentions sont obligatoires parmi lesquelles

• Coordonnées du bailleur (propriétaire) et du locataire
• Date du début de la location
• Durée du bail
• Description du logement
• Montants du loyer et du dépôt de garantie, caution

Durée et interruption du bail

• Pour un logement vide

Le bail est d'une durée minimale de 3 ans avec tacite reconduction. Le dépôt de garantie (caution) est de 1 mois maximum.

La loi ne connaît que trois motifs pour renvoyer un locataire en cours de bail.

• défaut de paiement, le propriétaire peut vous demander de partir en cours de bail,
• la mise en vente du logement (dans ce cas le locataire est prioritaire sur l'achat) par le propriétaire
• l'installation par le propriétaire d'un membre de sa famille.

Le bailleur (propriétaire) a 6 mois de préavis à vous donner s'il vend le logement ou s'il installe un membre de sa famille.

• Pour un logement meublé

Le bail est d'une durée minimale d'un an ou 9 mois si le locataire est étudiant. Le dépôt de garantie (caution) est de 2 mois maximum.

La loi ne connaît que trois motifs pour renvoyer un locataire en cours de bail et identiques à un logement vide.

Le bailleur (propriétaire) a 3 mois de préavis à vous donner si il vend son logement ou si il y installe un membre de sa famille.

Payer le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est exigé par le propriétaire à l'entrée dans le logement. Il correspond à un mois de loyer hors charges.

L’Avance Loca-pass est une avance gratuite du dépôt de garantie (prêt sans intérêt) remboursable sur une durée maximale de 25 mois. Le montant de l’avance peut aller jusqu’à 1200 €. Ce dispositif s'adresse aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés du secteur privé non agricole.

Trouver un garant quand on n’en a pas !

Le garant se porte caution dans le cas où vous ne pourriez pas payer votre loyer et vos charges. C'est lui qui règle le paiement au propriétaire à votre place.

Si vous n'en avez pas vous pouvez activer Visale. Ce dispositif prend en charge les loyers impayés charges comprises pendant la durée du bail. Action Logement se porte garant auprès des propriétaires/bailleurs du parc privé, résidences étudiantes, résidences Habitat jeunes. Les étudiants et alternants sont garantis sans justificatif de ressources pour un loyer de 600 € charges comprises.

L'état des lieux

Un état des lieux d'entrée doit être établi lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et doit être joint au contrat de bail. Ce document décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire. Un nouvel état des lieux sera réalisé lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés. En cas de litige, la comparaison de ces 2 documents permettra d'établir les responsabilités de chaque partie. Il s'agit d'une formalité gratuite pour le locataire.

Un logement décent obligatoire

Les propriétaires qui proposent un logement à louer sont désormais dans l'obligation de délivrer un logement décent.

Le logement doit, entre autre, présenter certaines garanties

• Les équipements de chauffage, électricité, gaz… doivent être en bon état (certificat d' entretien)
• L'appartement doit être ventilé et éclairé …

Des éléments de conforts sont également exigés

• Chauffage : la loi impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Eau potable et évacuation des eaux usées : une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires est exigée. Sont également obligatoires les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et  et munies de siphon.
• Appareils de cuisson : le locataire doit disposer d'une cuisine ou d'un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
• Installations sanitaires : une installation sanitaire intérieure au logement comprenant :

1. un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas,
2. un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

À noter : L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Il est donc parfaitement possible de louer un studio avec les toilettes sur le palier !

Les charges locatives

Toutes les dépenses et toutes les charges relatives à un logement ne sont pas répercutées sur le locataire.

En location vide, comme en location meublée, la réglementation fixe la liste des charges locatives. Il suffit de se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987. Il s'agit d'une liste exhaustive des charges récupérables, ce qui signifie que les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées sur le locataire.

En général, les charges locatives sont

• les dépenses d'entretien : le ménage des parties communes, l'entretien des espaces verts par exemple 
• les menues réparations (le joint d'un robinet par exemple)
• les services dont le locataire profite directement tels que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur l'avis de taxe foncière que reçoit le propriétaire. Il s'agit donc bien d'une charge locative puisque le redevable auprès des impôts est le bailleur mais qu'il peut se faire rembourser par le locataire au prorata-temporis.

Assurance obligatoire

Tout locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs et présenter une attestation lors de la signature du bail. Le non – respect de cette obligation peut entraîner la résiliation du contrat de bail. En aucun cas le propriétaire ne peut vous imposer la société d'assurances de son choix .

N'hésitez pas à vous informer auprès de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement du Tarn (ADIL) . Cette organisme informe et conseille gratuitement sur toutes les questions relatives au logement.

Vous pouvez aussi contacter le service social du CCAS d'Albi (Centre Communal d'Action Sociale) pour toutes difficultés financières concernant votre futur logement.

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